Чуть ли не с первых дней независимости страну сотрясают скандалы, связанные с долевым жилищным строительством. Первый закон, призванный защитить дольщиков, был принят еще в 2006 году, однако он так и не заработал, несмотря на ряд внесенных изменений, и утратил силу в 2015 году.
Еще через год был принят новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве», который действует до сих пор. Однако сериал «взяли деньги и не построили» из информационной повестки Казахстана не исчез.
На днях прокуратура Астаны сообщила об очередном задержании недобросовестных застройщиков. Уголовное дело возбудили по коллективному заявлению дольщиков сразу двух МЖК – «R-Club» и «R-Club Deluxe».
Установлено, что из более чем 4 млрд тенге привлеченных денег на само строительство потрачено около одного миллиарда, а сроки сдачи ЖК истекли еще в конце 2022 года, и на 1 сентября 2023 о скором окончании строительства нет даже намека.
К сожалению, это не единичный случай. Так» в августе этого года в Министерстве индустрии заявили, что в стране насчитывается 44 проблемных объекта с долевым участием. В том числе в Астане 16 таких объектов, в Актюбинской области – 11, в Мангистауской – шесть, в Акмолинской – четыре, Атырауской – пять, в Алматы и СКО – по одному.
Однако чиновники говорили только о тех, кто привлекал деньги населения вполне законно, поскольку у надзорных органов совсем другие цифры. По информации только столичной прокуратуры, на данный момент в городе насчитывается 32 проблемных ЖК, а это порядка 4 тысяч потенциальных жертв долевого строительства.
Как показывает практика, обманутым дольщикам практически никогда не удается вернуть деньги – то застройщики сбежали за границу, то взять с них нечего. А квартиру приходится ждать еще несколько лет, и то, если поможет государство, которое, как правило, берется за объекты, возведенные хотя бы на 70%.
Как не остаться без денег и жилья
Как ни прискорбно, но «обманутый дольщик», это как раз тот случай, когда незнание закона усугубляется желанием сэкономить. Что касается законодательства, Свидетель.kzнапоминает основные моменты, на которые следует обратить внимание, прежде чем отдать деньги строительной компании за будущую квартиру.
Правильный договор
Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» четко говорит, что строительные компании могут собирать средства с дольщиков только по Договору о долевом участии в жилищном строительстве (ДДУ).
Этот договор застройщик обязан зарегистрировать на сайте единого оператора жилищного строительства, что уже является некой гарантией. Кстати, в идеале ЖК должно иметь личную гарантию Единого оператора, тогда, несмотря на любые форс-мажоры, ЖК точно будет достроен за госсчет. Наличие ДДУ уже говорит о том, что компания соответствует всем довольно жестким требованиям закона, имеет на руках все необходимые документы и проверена на финансовую устойчивость. Без выполнения этих условий Единый оператор ДДУ регистрировать не будет.
Неправильный договор
На рынке строительства, в том числе и долевого, сейчас идут юридические баталии. Застройщики лоббируют смягчение условий вхождения в рынок и жалуются на кучу административных барьеров при сборе пакета документов. По их мнению, это заставляет нести расходы и удорожает строительство, а значит, и конечную цену для покупателей.
Поэтому, ссылаясь «на непомерные аппетиты чиновников»,вместо ДДУ застройщик чаще всего предлагает дольщику другие варианты. Это может быть:
- предварительный договор купли-продажи;
- договор соинвестирования;
- договор пайщиков ЖСК;
- договор бронирования;
- предварительный договор;
- договор цессии;
- договор новации;
- договор займа.
При подписании любого документа, кроме ДДУ, дольщик не защищен ни одним законом. К тому же такие договоры составляются с учетом выгод застройщика, что приводит к бессмысленности последующих апелляций по вопросам качества строительства.
Самый главный документ
Если при разговоре с отделом продаж поднять вопрос наличия разрешительных документов, то в ответ обязательно заверят, что все в порядке, ну или на стадии получения. Более того, предложат выслать для ознакомления весь пакет, и вы получите кучу скринов, разобраться в которых несведущему человеку крайне сложно.
Однако достаточно запомнить, что самым важным документом является разрешение на строительство от местного акимата. Это разрешение выдается только в том случае, если все необходимые документы действительно в порядке, и только после его получения компания может приступать к строительству.
Реклама как повод насторожиться
Законом предписано, что в рекламе ЖК, которое привлекает деньги дольщиков, должно быть обязательно указано о заключении договора ДДУ. Если этой строчки в рекламе нет, то дольщик сильно рискует. Как минимум, компания не имеет права привлекать средства до сдачи объекта.
Эту норму закона застройщики обходят, привлекая рекламные агентства или агентства по недвижимости. На таких посредников действие закона не распространяется, а в случае форс-мажора контракт с посредником разрывается, и никто ответственности не несет.
Черные списки и черный маркетинг
В каждом регионе местные власти (на сайтах акиматов) предоставляют список потенциально проблемных ЖК, которые не имеют права привлекать деньги дольщиков.
Обзвон нескольких объявлений о продаже квартир в строящихся ЖК из алматинского списка (в некоторых случаях даже котлована нет) выявил любопытный нюанс.
Как только продавец понимал, что ему попался дотошный покупатель, он доверительно сообщал – да, признаю, пока с документами у нас не все в порядке, но… как только мы все получим, цены на квартиры сразу поднимутся, поэтому давайте деньги сейчас и на наших условиях.
Фото с сайта smi24.kz
Подписывайтесь https://t.me/witness_kz