Кардинальных изменений в управлении многоквартирными жилыми домами не было со времен СССР. В конце 1990 годов советские домоуправления сменили кооперативы собственников квартир (КСК), которые по сути мало чем отличались от своих предшественников. Эффективности смена вывески не прибавила. В 2019 году стало понятно: нужно что-то менять. Был принят новый закон о жилищных отношениях, но в этом году стало ясно, что идея провалилась.
«В обществе также активно обсуждается вопрос эффективного управления жилым фондом. Реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца. Наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК. Мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись. В таких условиях главная задача – обеспечить людей качественными и прозрачными услугами – не выполняется», - заявил президент Касым-Жомарт Токаев в апреле 2023 года на совещании по социально-экономическому развитию страны.
После этого и чиновники, и общество принялись активно анализировать прошлые ошибки и готовить пути решения проблем. Об том, что это за пути – в материале нашего автора Мадины Алимхановой.
Хотели как лучше
На прошлой неделе проблемы ОСИ, КСК и других форм управления жилыми домами горячо обсуждали на пресс-конференции «ОСИ/КСК - когнитивный диссонанс».
«Поправки в закон о жилищных отношениях не на пустом месте появились. Они появились из-за большого количества негативных обращений в администрацию президента, на имя президента. В одном только городе Алматы до 70 тыс. жалоб в год приходит на бездействие либо некачественную работу КСК и т.п. По республике если взять, это, наверное, сотни тысяч жалоб всяких. Понятно, на сегодня эта форма управления себя не оправдала», - пояснил руководитель алматинского филиала «Союза защиты прав потребителей и предпринимателей» Талгат Мухамедгалиев.
Новый закон «О жилищных отношениях» был принят в Казахстане еще в 2019 году. Он предусматривал ликвидацию КСК как формы управления к 1 июня 2022 года. Вместо них жильцы многоквартирных домов должны были создать либо объединения собственников имущества (ОСИ), либо простые товарищества (ПТ).
В ОСИ собственники сами решают проблемы своего дома, по сути, это дом, который сам себе КСК. Договоры на подачу тепла, света, воды, вывоз мусора и т.д. ОСИ заключают сами. Все расходы по содержанию дома – от ремонта крыши до посадки цветочков – тоже. Председателя и совет дома члены ОСИ выбирают из своих рядов, а значит, они, в отличие от председателей КСК, лично заинтересованы в том, чтобы в их доме все было хорошо.
Правда, такую форму управления может себе позволить далеко не каждый дом. Зарплату председателю, бухгалтеру, дворнику (и всем остальным, кого ОСИ посчитает нужным нанять, например, охраннику или сантехнику), жильцы платят сами. С учетом того, что минимальная заработная плата в Казахстане в 2022 году составляла 60 тыс. тенге (а в 2023 – уже 70 тыс.), то членам ОСИ, состоящего из 56 квартир, пришлось бы ежемесячно собирать по 3214 тенге только на зарплату. И это не считая накоплений на капремонт, оплаты расходов на содержание дома и сборов на всякие другие нужды.
Поэтому большинство предпочли ПТ. Там все гораздо проще – жильцы нанимают управляющую компанию, и все проблемы дома становятся ее головной болью. В ожидании неминуемой ликвидации некоторые КСК мутировали в управляющие компании. Так что, по сути, в отношениях жильцов и управдомов ничего не изменилось.
Изначально сроком ликвидации Кооперативов собственников квартир было 1 июля 2022 года. Но, по данным министерства юстиции, к 11 января 2021 года в Казахстане были созданы всего 539 ОСИ и 593 ПТ. Сроки пришлось перенести – КСК дали еще год. Но и это не помогло. В итоге КСК решили оставить.
А 16 мая 2023 года вступил в силу закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который должен улучшить ситуацию с управлением многоквартирными домами.
В частности, к понятиям «жилые помещения», «нежилые помещения» и т.д. добавились «кладовка» и «парковочное место».
Вопросы, связанные с ними, теперь придется решать путем голосования. Если собрать жильцов на собрание не получилось, то можно провести письменный опрос, но в срок не позднее двух месяцев после объявленной даты предполагаемого собрания.
Оказывать услуги по содержанию дома должны будут сервисные компании на основании договора. Если жильцы так и не смогли определиться с выбором, это за них сделает жилищная инспекция (правда, на временной основе, потом собственникам все же придется делать свой выбор).
Радует положение о том, что часть общего имущества кондоминиума нельзя продавать в индивидуальную собственность. Если такая сделка и состоится, она будет признана недействительной.
Зато, если нужно будет починить трубы или еще какое-то общедомовое имущество, а подобраться к ним можно только из чьей-то квартиры или нежилого помещения, собственник не может не пустить сантехников, электриков и прочих специалистов. Более того, мешающий ремонту короб или другую конструкцию он должен будет сломать сам. Если ремонт требуется срочный, то собственника никто заранее предупреждать не обязан.
Жаңа КСК
Закон в редакции 2019 года тоже был полон благих намерений, но он не сработал.
- Из 55 тыс. зарегистрированных домов в стране, в каждом этом доме должна была быть выбрана одна из двух форм управления – либо простое товарищество, либо ОСИ. На практике мы видим, что ОСИ создали порядка 12 процентов, все остальное - это ПТ. Но люди из нашей отрасли понимают, что все-таки ПТ были зарегистрированы просто для формальности. И хотя их зарегистрировано свыше 20 тыс., все люди выбрали свой старый орган управления. По большому счету, никуда они не перешли, - пояснил Талгат Мухамедгалиев.
Не перешли на ОСИ и ПТ – и не надо, решили депутаты мажилиса и после критики президента оперативно разработали очередные поправки в жилищное законодательство. Как пообещал заместитель председателя мажилиса Альберт Рау, предложенные изменения примут на пленарном заседании мажилиса уже 24 июня.
- … на рабочей группе по законопроекту по вопросам реинжиниринга процессов регулирования оборота сжиженного газа депутатами поддержана поправка касательно нормы закона «О жилищных отношениях» о прекращении с 1 июля 2023 года деятельности кооперативов собственников квартир по управлению многоквартирными домами. Мы инициировали поправку, что с 1 июля КСК не упраздняются, они остаются», – сказал Альберт Рау.
При этом ОСИ и ПТ тоже останутся. По словам Рау, в Казахстане создано уже более 5 тыс. ОСИ. Не закрывать же их теперь. Вместо этого требования, которые прошли успешную обкатку в ОСИ, частично перенесут на КСК. То есть, если раньше КСК мало отличались от домоуправлений, а управляющие компании бы мало отличались от КСК, теперь КСК будут чем-то напоминать ОСИ.
- Мы оставим КСК как форму управления, но те нормы, которые сегодня уже обкатаны на ОСИ, а именно: порядок выборов органов управления, утверждение тарифа, открытие двух счетов на каждый дом, порядок и расходование средств накопительных счетов и так далее – все эти требования необходимо применять и к КСК, – пояснил мажилисмен.
КСК должны будут открыть два счета на каждый дом, ежемесячно отчитываться перед жильцами за потраченные деньги. Процедура выбора председателя тоже будет четко расписана.
Все эти поправки планируется разработать за лето, и уже в сентябре законопроект должен будет поступить на рассмотрение в мажилис.
На те же грабли
Даже если жильцы захотят перемен и решат создать ОСИ, все может оказаться не так просто, как кажется.
По словам Талгата Мухамедгалиева, КСК не хотят просто так отдавать документы на дом вновь образованным ОСИ, поэтому выбивать важные бумаги приходится через суд.
Например, другой участник упомянутой выше пресс-конференции Георгий Архангельский в попытке создать ОСИ дошел до Верховного суда, а председатель КСК не хотел отдавать не только документы, но и нежилые помещения, да и сам дом.
По мнению активного участника Facebook группы «Все о КСК и ЖКХ в Казахстане» Владимира Мартынова, еще одна важная проблема заключается в самих жильцах, которые не хотят брать на себя ответственность за общее имущество.
«По итогу и перед ПКСК, и перед ОСИ/ПТ остаётся одна проблема - отношение самих жильцов к своему общему хозяйству. Ибо оно вот такое: «Мы ИМ платим, а ОНИ ничего не делают!». Такое отношение было оправдано в прошлом веке, когда квартиры были государственными и мы платили квартплату государству, а домами управляли Домоуправления.
Но это отношение в людях осталось и сейчас. Вот где поле непаханое. Работать и работать....», - считает он.
Еще одно непаханое поле, по мнению фейсбукчан – это непрофессионализм сотрудников КСК. Такой специальности, как «управление многоквартирным домом», нет, а потому нередко проблемы жильцов решают самородки, не имеющие необходимых знаний и навыков. Отсюда и жалобы.
Кстати, жалобы на работу КСК, как правило, довольно стандартные: протекающие крыши, затопленные подвалы, проржавевшие трубы, проблемы с системами отопления и вентиляции, неблагоустроенные дворы, мусор на прилегающей территории, антисанитария, отсутствие прозрачности, сложности с переизбранием председателя, отсутствие отчетности, непроведение собраний (при этом иногда подписи жильцов загадочным образом могут появиться под нужным документом), грубость в общении с жильцами, плохая работа с обслуживающими организациями и т.д. Нередко после создания ОСИ жильцы начинают получать по две квитанции – от КСК и от ОСИ.
На ОСИ, которые появились совсем недавно, жалобы тоже уже пошли. Так, еще в 2022 году астанинские предприниматели заявили, что собственники жилых домов не допускают бизнесменов, чьи офисы и магазины расположены в многоэтажках, к принятию решений, устанавливают шлагбаумы, устанавливают сборы на содержание дома, в разы превышающие тарифы для владельцев квартир и т.д. У собственников жилья жалобы на ОСИ примерно такие же, как были на КСК.
Если жильцы недовольны, как управляют их домом, у них есть только три выхода: переизбрать председателя (проведя собрание или собрав подписи); пожаловаться в жилищную инспекцию или подать в суд.
11 мая о проблемах ОСИ высказался и председатель сената Маулен Ашимбаев:
«Есть нечистоплотность людей, которые пришли к руководству ОСИ. Есть поручение президента – думаю, мы вернёмся к этому законопроекту в целом. Наверное, мы должны будем какие-то вещи изменить. Но что изменить – это надо советоваться с жильцами, общественными активистами и принимать в этот раз какую-то форму управления, которая оказалась бы эффективной. У нас нет права на следующую ошибку», – сказал он.
Новый закон, как он надеется, будет принят до конца года.
Подписывайтесь на https://t.me/politprosvet_kz