Почему застройщики не строят школы и детсады

В 2024 и 2025 годах в стране ввели в эксплуатацию 39 млн кв. метров жилья. Большинство этих площадей возведены частными застройщиками: например, в 2025 году на них пришлось 90% от общего объёма. По казахстанскому законодательству строящиеся жилые комплексы должны обеспечиваться необходимыми объектами инфраструктуры — например, детскими садами или школами. В действительности же этого почти не происходит. 

Как нам сообщили в Министерстве просвещения, в тех же 2024-2025 годах в республике в рамках социальной ответственности бизнес построил лишь 11 школ на 8 660 ученических мест. Причём, если исходить из предоставленных ведомством данных, повезло в этом смысле лишь семи областям: Абайской, Атырауской, Алматинской, Мангистауской, Западно-Казахстанской, Кызылординской и Костанайской. Строительство ещё 12 школ силами застройщиков в регионах продолжается.

Наш редактор Маргарита Бочарова разобралась в вопросе и рассказывает, когда на казахстанские строительные компании возложили социальные обязательства, в какой форме произошло (или не произошло) их закрепление на практике, кто из застройщиков по сей день пренебрегает строительством школ и детсадов, а также какие меры собираются предпринять власти для исправления ситуации.

Закон утверждает, президент подтверждает

В законе 1993 года «Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан» строительство социальных объектов напрямую было упомянуто лишь единожды и то в контексте ответственности местных исполнительных органов власти, а не частных застройщиков. Заменивший его закон 2001 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» содержал уже полноценную статью 49 о том, что подразумевает под собой жилая зона.

Согласно действующему по сей день законодательству, она должна быть обеспечена отдельно стоящими и (или) встроенными в жилые здания объектами медобслуживания, социально-бытового и культурно-просветительского назначения, объектами инженерной и транспортной инфраструктур.

Заметим, лишь спустя пару десятков лет после принятия этого нормативно-правового акта — в 2024 году — процитированнная статья была дополнена ещё одним важным предложением: «Не допускается застройка многоквартирными жилыми зданиями (домами) жилых зон без учёта размещения объектов социальной инфраструктуры (объектов образования и здравоохранения)». Разработчики дополнения исходили из того, что школы, детсады и поликлиники должны появляться не после домов, а вместе с ними.

Прежде, чем эта поправка проникла в отечественный закон о градостроительной деятельности, вокруг возведения частными застройщиками соцобъектов велись продолжительные дискуссии. При этом уже к середине 2010-х риторика приняла откровенно конфронтационный характер. Яркой демонстрацией изменившегося настроя властей стало эмоциональное выступление экс-президента Нурсултана Назарбаева в апреле 2016 года.

На совещании по вопросам социально-экономического развития Астаны и подготовки к выставке ЭКСПО-2017 бывший глава государства заявил: «Здесь все застройщики сидят, мы им даём деньги, кредиты даём. Надо потребовать, чтобы на первых этажах были детсады. Не надо строить отдельные дворцы, подводить коммуникации, отопление и т.д. Сколько раз говорить?». Однако посыл, адресуемый в первую очередь владельцам строительных компаний, видимо, остался неуслышанным.

Следующий президент Касым-Жомарт Токаев вернулся к вопросу в 2021 году на VI заседании Национального совета общественного доверия. Он отдельно остановился на сохраняющейся проблеме нехватки мест в школах и отметил: «При возведении жилых кварталов наряду с жильём обязательно должны строиться школы и детские сады. Поручаю Правительству строго контролировать соблюдение этого требования».

Сами застройщики нередко апеллируют к тому, что строительство школ, детских садов и медучреждений — прямая конституционная обязанность государства. Однако такой вывод можно сделать лишь опосредованно: по Конституции государство действительно несёт общие социальные обязательства, но строительство инфраструктуры не закреплено как его исключительная миссия.

Пустые меморандумы

Меморандумы между застройщиками и местной исполнительной властью быстро стали средством решения озвученной президентами проблемы. Благодаря своей гибкости они оказались лучшим способом, чтобы оперативно закрывать дефицит школ и детских садов без изменений кодексов и нормативов и без прямых бюджетных расходов. Особенно в условиях активной застройки Алматы и Астаны.

Однако главным минусом такого подхода стала правовая природа меморандумов. Три года назад, пытаясь разобраться в пользе подобных документов, мы со ссылкой на юриста писали, что за редким исключением они не имеют реальной юридической силы и представляют собой скорее предварительный свод договорённостей между сторонами. Тогда же мы выяснили, что прямой зависимости между количеством заключённых акиматом меморандумов и социально-экономическим положением региона нет.

«Из-за того, что отсутствует ответственность за несоблюдение меморандумов, школы не строятся. Между тем, это десятки объектов только в одном регионе», — в начале 2026 года на это обратил внимание политолог Марат Шибутов, выступая на Национальном курултае. По его словам, этот же вопрос на высоком уровне он поднимал и в 2025 году, однако никаких подвижек не наблюдается. Здесь спикер ссылается, в частности, на состоятельность и влияние крупных казахстанских застройщиков как причину затягивания реальных мер со стороны властей.

В качестве последней можно было бы, например, обеспечить уже имеющиеся в законодательстве нормы (о них мы писали выше) подзаконной базой и механизмом контроля. О том, почему этого до сих пор не сделано, мы спросили и у министра просвещения, и у главы комитета по делам строительства и ЖКХ Министерства промышленности и строительства. Ни из одного ведомства ответ мы не получили.

Нереализованные проекты и социальный протест

По данным Управления архитектуры и урбанистики города Алматы, с 2020 по 2023 годы было заключено 22 меморандума, предусматривающих строительство школ, пристроек к школам, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры. Фактически исполнено только пять обязательств: объекты введены в эксплуатацию в 2024-2025 годах. Шесть проектов находятся на стадии строительства и оформления документации.

По остальным двенадцати меморандумам обязательства не исполнены вовсе. «Точная стоимость невыполненных обязательств подлежит уточнению, поскольку часть проектов находится на стадии корректировки параметров и проектной документации», — сообщили нам в Управлении образования Алматы. Там предпочли умолчать и о том, какие именно застройщики и по каким проектам уличены в несоблюдении договорённостей.

И пока меморандумы продолжают оставаться непубличными, жителям новостроек остаётся лишь сетовать на неисполненные обещания застройщиков. В прошлом году очередной подобный скандал разгорелся вокруг алматинского ЖК «Алма Сити». Жители обратились к главе государства c заявлением, что вместо обещанного в рекламе детского сада строительная компания планирует возвести несколько многоэтажных домов. В акимате тогда заявили, что пока предпроектная документация на строительство какого-либо объекта застройщику не выдавалась.

На аналогичные сложности в 2025 году жаловались телевизионщикам и жители актюбинского ЖК «Алтын Орда». Одна из жительниц рассказывала: «Изначально, когда квартиру покупали, мы делали акцент на этом, что у нас здесь будет школа, здесь будет детский садик. И теперь, получается, нас просто обманули». При этом строительство школы всё-таки началось, а вот на предполагаемом месте для детсада начали возводить новые многоквартирные дома. В акимате попытались успокоить: «Предусмотрено размещение двух дошкольных учреждений в виде пристройки к многоэтажным жилым домам. Но пока их строительство не началось».

Примечательно, что даже когда школы на территории новых ЖК всё-таки возводятся, это не всегда способно устранить имеющийся дефицит ученических мест. Показательной в этом смысле стала ситуация, сложившаяся в прошлом году вокруг алматинского Rams City. Приобретавшие там жильё горожане надеялись на доступную школу внутри жилого квартала, однако позже выяснилось, что учебное заведение будет частным и не дешёвым. Возмущённые владельцы квартир, как сообщал КТК, даже обратились в полицию, однако там указали на необходимость урегулировать вопрос через суд.

К слову, именно в судебных инстанциях жители ЖК «Highvill Astana» в своё время смогли добиться строительства школы вместо очередных многоэтажек. Обещание от застройщика прозвучало ещё в 2007 году, для школы и детского сада генпланом столицы были утверждены специальные участки, которые затем якобы стали предметом махинаций застройщика. Точку в продолжительном судебном процессе в 2023 году поставил Верховный суд, встав на сторону жильцов.

Меры воздействия

В подписанном 9 января этого года новом Строительном кодексе не нашла своего отражения норма об обязательном возведении застройщиком социальной инфраструктуры на месте жилой застройки. Депутат Мажилиса и экс-министр образования Асхат Аймагамбетов, в частности, настаивал на том, чтобы документ закрепил принцип: «нет разрешения на строительство, если нет школы, садика и поликлиники». Он также предлагал, чтобы в комиссиях по приёмке социальных объектов участвовали представители общества.

Застройщики к предложению отнеслись максимально настороженно, назвав его опасным и пригрозив остановкой строек, лишением тысяч людей работы и обрушением вклада отрасли в ВВП. Вместо этого предлагается прибегнуть к экономическим стимулам — например, гарантированно и оперативно выкупать у застройщиков соцобъекты по рыночным ценам.

Пока же ни запретительный, ни стимулирующий подходы не нашли отражения в законодательстве, и власти пытаются пользоваться имеющимися у них рычагами. В Управлении образования Алматы нам сообщили, что механизм контроля застройщиков по какой-то причине в настоящее время разрабатывает Социально-предпринимательская корпорация «Алматы». Механизм подразумевает три составляющие: контроль сроков строительства; применение штрафных санкций при нарушении сроков (каких именно, не оговаривается) и депонирование (то есть, сохранение/удержание) средств инвесторов на строительство социальных объектов.

Напоследок добавим: в Министерстве просвещения нас заверили, что ведомство беспрестанно мониторит строительство объектов образования, но за подробностями отправили в местные исполнительные органы. Судя по полученному нами ответу, инвентаризация меморандумов на центральном уровне не проводилась.

Подписаться на @Shishkin_like