Аварийный дом: нюансы новых правил и риски собственников

Министерство промышленности и строительства утвердило документ, который регламентирует весь процесс признания дома аварийным – от технической экспертизы здания до вынесения окончательного вердикта. Он вступит в силу с 1 июля.

Ключевые моменты

Помимо самого владельца здания или госорганов, запустить процедуру технического обследования могут и посторонние лица. Если состояние здания угрожает безопасности или законным интересам, например, соседям или просто прохожим, они вправе инициировать проверку. Для этого необходимо направить обращение собственнику, в органы государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) или в суд.

Судьба здания решается в несколько этапов:

● Уполномоченный орган (акимат) создает межведомственную комиссию.

● Комиссия рассматривает результаты технического обследования, которое проводит лицензированный эксперт или аккредитованная организация.

● Объекту присваивается одна из пяти категорий: исправное, работоспособное, состояние ограниченного повреждения, состояние значительного повреждения либо состояние на грани обрушения.

● При отнесении объекта к двум последним категориям его эксплуатация запрещается.

Важно

Заключение комиссии носит лишь рекомендательный характер. Окончательное решение в виде административного акта о сносе или реконструкции должен принять акимат.

Сроки и уведомления

Процедура не может пройти втайне от владельцев квартир или помещений. Уведомить их обязаны как минимум за 10 календарных дней до заседания комиссии. В исключительных случаях срок может быть сокращён, но он не может составлять менее 5 календарных дней.

Уведомление считается легитимным, если оно доставлено одним из способов:

● Вручено собственнику лично под подпись.

● Отправлено заказным письмом с уведомлением о получении.

● Направление через официальные государственные информсистемы (eGov).

● Опубликовано на официальном сайте акимата. Этот способ должен применяться только в том случае, когда акимат не нашёл собственника.

Риски

Любое лицо может заявить об опасности здания и инициировать его проверку. Это позволяет заинтересованным компаниям использовать административный ресурс для захвата участков под старой застройкой. Вместо рыночных переговоров о выкупе имущества собственники получают принудительные комиссии и предписания о сносе.

Официально уведомить собственника о решающем заседании комиссии могут всего за 5 дней. Этого времени физически недостаточно для найма независимых специалистов и проведения альтернативной экспертизы. Кроме того, если владельца «не найдут», решение примут заочно, просто опубликовав уведомление на сайте акимата.

Оспорить снос можно только через суд, но подача иска автоматически не замораживает решение акимата. Дом могут начать сносить прямо во время процесса, если отдельно не добиться судебного запрета на демонтаж. Все расходы на юристов, долгие разбирательства и повторные технические обследования полностью ложатся на жильцов.

При присвоении зданию категории «значительного повреждения» или «на грани обрушения» его эксплуатация немедленно запрещается. Это даёт властям право оперативно закрыть доступ к объекту. Жильцы многоквартирного дома могут остаться на улице задолго до того, как решится вопрос с их новым жильём.

А что с компенсацией?

Новые правила регламентируют только порядок признания дома аварийным, полностью игнорируя механизмы расселения и компенсаций. Эти вопросы прописаны в отдельном блоке законодательства.

Закон «О жилищных отношениях». Здесь два сценария. При сносе ветхого жилья государство выдаёт временные арендные квартиры. При изъятии под госнужды собственник вправе требовать рыночную денежную компенсацию или равнозначное жильё в собственность.

Закон «О государственном имуществе» . Регулирует изъятие участков для государственных нужд (строительство дорог, школ). Обязывает проводить независимую оценку (квартира, доля земли, затраты на переезд) и определяет порядок судебных споров с акиматом.

Строительный кодекс РК. Регулирует коммерческую реновацию. Частный застройщик обязан предоставить аналогичную квартиру или рыночную выплату, а также оплачивать жильцам аренду временного жилья на период стройки.

Проблема в том, что, если акимат официально не оформляет изъятие земли под госнужды, а частные инвесторы не берут участок с аварийным зданием под реновацию, прописанные рыночные механизмы выкупа не работают. Собственники теряют право жить в своих квартирах, а единственной доступной альтернативой остаётся переселение в коммунальное арендное жильё.

Фото: shutterstock.com/oliverdelahaye

 Подписывайтесь на @Свидетель.KZ