Меньшинство решает всё: как новые правила собраний ОСИ узаконили домовые чаты и кредиты от акиматов

Министерство промышленности и строительства обновило Правила принятия решений по управлению многоквартирным жилым домом (МЖД). Новые нормы вступят в силу уже с 3 августа 2026 года. Государство пытается решить вечную проблему пассивности жильцов, но попутно вводит новшества, которые касаются кошелька каждого собственника.

Собрание онлайн

Домовые чаты и SMS теперь официальный документ. По новым правилам инициатор собрания имеет право за 5 дней уведомить жильцов о повестке индивидуально – по электронной почте или на номер мобильного телефона (включая мессенджеры).

Главное условие – жилец должен был ранее сам предоставить эти контакты ОСИ или управляющей компании. Голос, отданный в приложении или мессенджере, считается легитимным и вносится в общий протокол, который заверяется ЭЦП инициаторов собрания.

Собрание признаётся легитимным, если в нём участвует более 50% собственников. Однако само решение (выбор формы управления, наём управляющего, сдача в аренду общего имущества) принимается большинством от числа проголосовавших. То есть, если в доме 100 квартир, решение принимается 26 активными собственниками.

Собственники парковочных мест и кладовок окончательно отстранены от домовой политики. В новых правилах прямо прописано, что они имеют право голосовать только по двум вопросам: утверждение размера текущих взносов на содержание своих помещений и сбор целевых взносов на них. Решать, кто будет управлять домом или сдавать в аренду фасад, они не могут.

Кто имеет право голоса?

С переходом в онлайн остро встаёт вопрос легитимности голосов. Многие квартиры сдаются в аренду, а в других проживают родственники официального владельца.

Согласно Закону «О жилищных отношениях», право голоса связано исключительно с правом собственности, а не с фактом проживания или пропиской.

Арендаторы (квартиранты)

Не имеют права голоса. Даже если человек снимает квартиру 10 лет, исправно платит целевые взносы, активно участвует в жизни дома и знает всех соседей по именам де-юре, он никто в управлении МЖД. Он не может голосовать за выбор ОСИ, тарифы или ремонт.

Прописан, но не собственник

Если человек прописан в квартире, постоянно в ней живёт, оплачивает квитанции, но по документам собственником является его супруг, мать или взрослый ребёнок, он не имеет права голоса на собрании. Прописка не даёт право распоряжения общим имуществом дома.

Единственное исключение

И арендатор, и проживающий родственник могут голосовать на собраниях или в чатах только при одном условии – если официальный собственник оформил на них нотариально заверенную доверенность, в которой прописано право представлять его интересы на собраниях и голосовать по вопросам управления домом. Во всех остальных случаях учёт их голосов инициативной группой – это прямое нарушение закона, из-за которого суд может признать протокол собрания недействительным.

Акиматы и кредиты

С августа местные акиматы обязаны провести инвентаризацию жилья и выявить дома, требующие капитального ремонта или замены лифтов. Далее акимат сам инициирует собрание жильцов и предлагает им взять бюджетный кредит.

Что нужно знать об этих кредитах:

Срок возврата средств собственниками – от 7 до 15 лет.

Сумма раскидывается на каждую квартиру пропорционально её полезной площади.

Если жильцы соглашаются, акимат сам нанимает проектировщиков для составления сметы (ПСД) и организует ремонт.

Важно

В правилах прописано, что в смету такого кредита нельзя включать ремонт фасадов и кровли, направленный на «придание единого архитектурного облика населённому пункту». То есть, если акимат хочет перекрасить дома на центральной улице ради красоты, он не имеет права вешать этот долг на жильцов через кредитный механизм.

Если жильцы против

Для решений общего собрания по кредиту акимата действует другой регламент. В этом случае решение принимается, только если «за» проголосовало абсолютное большинство от общего числа всех собственников квартир в доме, без оговорки «принявших участие». Если жильцы на собрании голосуют против, акимат не имеет права принудительно заставить их подписать кредитный договор.

Однако, если жильцы отказываются от ремонта, акимат вправе провести техническое обследование. Если дом будет признан аварийным или «угрожающим жизни и здоровью окружающих», включаются совсем другие механизмы – вплоть до признания здания подлежащим сносу, реновации или принудительного изъятия участка под коммерческую застройку.  

Цифровизация не лечит апатию

Внедряя электронные голосования, министерство явно надеется, что удобство (возможность проголосовать со смартфона) автоматически повысит явку на собраниях. Но международная практика управления кондоминиумами показывает: форма голосования вторична, первична финансовая ответственность.

Эстония и Финляндия

Эти страны считаются лидерами в цифровизации ЖКХ (эстонские квартирные товарищества Korteriühistu и финские жилищные акционерные общества Asunto-osakeyhtiö). Голосовать через приложения там можно давно. Но высокая вовлечённость жильцов держится не на технологиях, а на прямой связи состояния дома с ценой квартиры. Там собственник понимает: отказ от ремонта крыши сегодня снизит рыночную стоимость его актива завтра. Интерес к управлению продиктован защитой личного капитала, а приложение – лишь инструмент.

Германия и Франция

В этих странах явка собственников на собрания не регламентируется, но закон обязывает каждого владельца ежемесячно пополнять резервный фонд на капремонт. Если собственники пассивны и не голосуют, профессиональный управляющий имеет право сам принять решение о размере взносов на ремонт или другие нужды дома. Счета придут всем собственникам.

Фото: создано ИИ

Подписывайтесь на @Свидетель.KZ