Что происходит с реформой ЖКХ в Казахстане

Вот уже несколько лет в Казахстане проходит реформа жилищно-коммунального хозяйства. Дело идёт с задержками, взаимоисключающими заявлениями чиновников, переносами сроков, многочисленными поправками в законодательство, критикой экспертов и растерянностью жильцов. Для многих из них реформа заключается просто в замене одних аббревиатур на другие: КСК (кооперативы собственников квартир) уступают место ОСИ – объединению собственников имущества, к ним добавляются ПТ (простые товарищества), а их, в свою очередь, сменяют НСУ – формат непосредственного совместного управления.

В этом обзоре мы решили обобщить доступную информацию о ходе реформы ЖКХ и рассказать, на каком этапе она находится спустя годы после запуска, что сейчас происходит с многочисленными формами управления и чем они отличаются друг от друга.  

Хронология реформы

Как рассказывала полгода назад в интервью «Казинформу» депутат Мажилиса Екатерина Смышляева, «многодомность» в своё время сильно упростила процедуры управления и содержания, но убила инициативу в масштабах отдельных домов, а самоуправление в отдельно взятом объекте кондоминиума было утеряно. Она имела в виду тот факт, что дореформенные КСК могли отвечать за десятки жилых строений разного состояния, которые населяли разной инициативности граждане.

Из очевидных минусов старого порядка: решения зачастую спускались сверху вниз – от верхушки кооператива к плохо понимающим, что происходит с их домами и дворами гражданам. Многие кооперативы собственников превратились в «микрогосударства» спорного устройства, когда жильцов отстраняли (или они отстранялись сами) от решения общедомовых проблем. Реформа ЖКХ началась 7 лет назад и с тех пор продолжается методом проб и ошибок.

Первая попытка в корне изменить ситуацию произошла в 2019 году, когда законом были внесены изменения по вопросам ЖКХ и закреплялся термин «ОСИ», а также вторая форма управления – простые товарищества (ПТ). Изменения вступили в силу в январе 2020 года. Согласно поправкам, КСК должны были действовать только до 1 июля 2022 года, а после оказывались вне закона.

В сентябре 2021 года газета «Время» писала: «До ликвидации кооперативов собственников квартир осталось 300 дней, а департаменты юстиции продолжают их регистрировать. Позже выяснится, что журналисты верно уловили противоречие». 

В 2022 году дома начали активно переводить на новые формы управления. А в июне стало известно: Мажилис согласился с поправками Сената в проект закона, и срок окончательного перехода на ОСИ сдвинулся на 1 июля 2023 года.

В январе 2023 года в Министерстве индустрии и инфраструктурного развития отчитались, что на новые формы управления перешли 45,1 тыс. многоквартирных жилых домов (97,1%). 

В марте 2023 года принимаются новые поправки в законодательство. Как писала Krisha.kz, наряду с уже существующими двумя формами управления многоквартирными домами – ОСИ и ПТ – появится третья – непосредственное совместное управление (НСУ).

В апреле 2023 года Касым-Жомарт Токаев заявил, что реформа, направленная на внедрение института ОСИ, не доведена до конца, наряду с ОСИ по-прежнему функционируют КСК, а главная задача по обеспечению людей качественными и прозрачными услугами не выполняется. Вскоре Ерболат Досаев, тогда ещё аким Алматы, разъяснил слова главы государства. По словам экс-градоначальника, к тому времени уже больше 90% домов перешли на новые формы управления, однако существует проблема: в законе не прописали ответственность глав ОСИ, как в своё время было с КСК.

Но уже в середине мая того же года СМИ сообщили: несмотря на то, что до 1 июля все многоквартирные жилые дома должны перейти на новую форму управления – ОСИ или ПТ, по факту еще около 90% домов обслуживаются КСК (что, естественно, расходилось с заявлениями Мининдустрии и Досаева). После критики президента об ошибке с реформой мажилисмены разработали законодательную поправку, согласно которой КСК остаётся как одна из форм управления.

Параллельно журналисты и общественники пытались обобщить причины провала реформы.

Ещё в 2021 году заместитель премьер-министра Роман Скляр констатировал: наблюдается препятствие действующих КСК передаче своих функций вновь созданным ОСИ⁄  ПТ, нежелание самих жителей переходить на новые формы управления, отсутствие желающих из числа жителей домов становиться председателями ОСИ. А председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков рассказал о схеме, при которой прежние руководители КСК или управляющей компании застройщика уговаривают жителей перерегистрировать простое товарищество (ПТ) на их аффилированное лицо, иногда даже на прежнего руководителя.

Издание Bes.media приводило мнение главы алматинского городского филиала РОО «Союз защиты прав потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Талгата Мухамедгалиева, который входил в рабочую группу по поправкам. Он назвал пять главных причин:

– госорганы провалили разъяснительную работу (графики собраний появились гораздо позже выхода поправок), а исполнители на местах сами долгое время не знали, что такое ОСИ – их просто не обучили;

– информация о реформе была искажена;

– не была предусмотрена административная ответственность для старых органов управления, которые отказываются передавать документы ОСИ;

– отсутствие профессиональных кадров в области управления и эксплуатации многоквартирных жилых домов и сопутствующего сервиса;

– неготовность собственников нести ответственность за своё имущество.

15 июля 2025 года президент РК внёс новые изменения в законы по вопросам ЖКХ. Была упразднена такая форма управления многоквартирными жилыми домами, как ПТ. Сохранены только две формы управления: ОСИ и НСУ.

В том же месяце стало известно, что КСК, а также потребительские кооперативы собственников квартир должны быть перерегистрированы до 17 июля 2026 года. В противном случае они будут ликвидированы, после чего жилищная инспекция назначит многоквартирным жилым домам (МЖД) временную управляющую компанию.

17 сентября поправки в закон «О жилищных отношениях» вступили в силу. Указывалось, что КСК может оставаться управляющей (сервисной) компанией по договору с жильцами. Кооперативы сохраняют статус некоммерческой организации, но работают только по типовому уставу.

В октябре правительство в лице вице-премьера Каната Бозумбаева признало, что после жилищно-коммунальной реформы в стране сохраняются злоупотребления в управлении многоквартирными домами. Как писал «Курсив», некоторые управляющие, пользуясь пассивностью жильцов, игнорируют требования законодательства о заключении договоров с ОСИ. По словам вице-премьера, реформа ЖКХ всё ещё проходит сложный переходный период.

Что происходит с ОСИ, НСУ и КСК сейчас

По задумке законотворцев, переход на ОСИ и НСУ должен усилить роль граждан в управлении имуществом. Особенности у этих форм организации собственников следующие.

Объединение собственников имущества:

-          ОСИ создаётся для одного дома по принципу  «один дом – одно товарищество – один счёт»;

-          формируется совет дома и выбирается председатель. Последний организует собрания, заключает договоры, открывает банковские счета, контролирует осуществление взносов и качество услуг, отвечает за сохранность документации, печати, ключей от нежилых помещений и т.д.;

-          жильцы принимают все ключевые решения, к примеру, выбирают виды работ, подрядчиков и сервисные компании;

-          создаётся юридическое лицо с печатью, банковским счетом;

-          ОСИ может нанимать управляющие компании или КСК, которые теперь лишь оказывают договорные услуги по схеме «заказчик – исполнитель». Раньше на КСК были завязаны и управление, и контроль, то есть, кооперативы были самостоятельной формой управления, «замкнутой на себе».

В разных источниках отмечаются плюсы ОСИ: при наличии юрлица надёжнее заключать те же договоры на оказание услуг. Есть и проблемы: по словам юриста Ассоциации КСК Аркадия Рубцова, который дал комментарий CMN в августе 2025 года, согласно новым требованиям, председатель привлекаемого к управлению КСК и управляющей компании должен обладать соответствующим сертификатом, подтверждающим признание его профессии как управляющего и соответствие квалификационным требованиям. Вместе с тем, по словам Рубцова, на тот момент не был создан центр признания или сертификационные органы, которые могут это подтверждать. Позднее Krisha.kz уточняла, что выдавать документы теперь могут только аккредитованные независимые центры, но в Казахстане их почти нет. Один центр открылся в Астане, но филиалов у него не имелось, а экзамен стоил до 100 тыс. тенге, что для многих могло оказаться неподъёмным.

В октябре стало известно, что Международный центр сертификации ICert вручил первые сертификаты управляющим домами. В том же месяце СМИ писали о том, в Казахстане уже действуют 25 учебных организаций, стоимость подготовки – от 15 до 75 тыс. тенге, сертификация обходится примерно в 50 тыс. тенге. Достаточное ли это количество, неизвестно.

На практике у жителей бывают претензии и после создания ОСИ – например, люди могут в суде поднимать вопрос законности создания отдельного объединения. А издание «Власть» приводило мнение юриста Асель Есентугеловой, в практике которой было несколько связанных с ОСИ дел. По её словам, для полноценного перехода на самоуправление у людей зачастую не хватает ресурсов – финансов и просто энергии, чтобы, помимо работы и домашних дел, заниматься общим имуществом. И государство не проделало предварительной работы, чтобы предусмотреть это.

Критика раздавалась и по факту возвращения КСК, пусть и в форме управляющих по договору компаний, которые можно гораздо легче, чем раньше, заменить в случае недовольства качеством услуг.

Непосредственное совместное управление:

-          решения принимаются напрямую (сообща) всеми жильцами;

-          если количество квартир в доме 36 и более, собственники обязаны заключить договор с управляющей компанией;

-          при создании НСУ выбирается доверенное лицо (одно, либо несколько);

-          юрлицо не создаётся, также не требуется регистрация;

-          в отсутствие юрлица счёт может быть оформлен на доверенное лицо.

К плюсам можно отнести упрощённую процедуру создания и в ряде случаев управления (при высокой инициативности и ответственности жильцов). О минусах тоже известно: из-за того, что эта форма управления не требует регистрации в органах юстиции и не имеет БИН, отсутствует официальный договор с собственниками жилья. В результате возникают сложности с поиском данных должников и обращениями в суд. Нерешённым остаётся и вопрос границ раздела имущества – ранее они были чётко прописаны в договорах с собственниками и использовались при судебных разбирательствах. К примеру, трудности могут возникать при рассмотрении споров по фактам затоплений и аварий инженерных сетей.

Подписаться на @Shishkin_like